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关于规范发展我区住房租赁市场的思考
发布日期:2022-03-14 15:43:48     来源:金牛区政协

梅 健

国以才立,政以才治,业以才兴,这是历史规律的总结。要大力实施人才战略提升城市的竞争力,而人才的引进则必须创造吸引人才、留住人才的良好环境。良好的居住环境也是留住各类人才的重要条件。今年我市提出幸福美好十大工程,聚焦百姓衣食住行,努力促进住房消费健康发展,“让生活成本竞争力成为城市最鲜明的竞争力,让城市更加幸福依据,生活更加巴适安逸。”而住房则是吸引各类人才的首要条件。

一、发展住房租赁市场的相关政策背景

住房问题自古以来是民生的重大问题,关系千家万户的基本生活保障。党的十八大以来,以习近平同志为核心的党中央高度重视住房问题。从提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的房地产市场定位,到明确“以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障”的深化住房制度改革方向,再到要求“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。为全面深化住房制度改革、建立房地产发展长效机制、保证全体人民住有所居指明了方向路径。2019年,住建部公示了首批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市,用三年时间分批支持包括成都、重庆在内的16个城市发展住房租赁市场,促进各地加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,加快形成租购并举的格局。今年,中央经济工作会议又把“解决好大城市住房突出问题”作为2021年要抓好的重点任务之一,特别提出要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。成都市从今年起开始推动幸福美好十大工程,着力提升生活成本竞争力,提出今年要新增6万套租赁住房,五年内,全市要新增30万套以上租赁住房的行动计划。

二、住房租赁市场的现状

当前住房租赁市场还存在市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范等诸多问题。一是租赁住房供给以分散式为主,缺乏品牌化机构供给;二是租房群体主要是对租赁风险承受力较低的低收入人群;三是租约保护乏力、配套公共服务缺位,房屋租赁市场矛盾纠纷隐患较大。据相关统计,近几年成都市中心城区住房租赁的投诉均呈逐年大幅度上升趋势。以金牛区为例,2018年住房租赁投诉900余件,2019年1400余件,2020年由于租赁公寓跑路事件引发的连锁反应,接到相关投诉达3100余件。投诉主要集中在租赁企业跑路,租赁企业不按约支付租金、克扣押金、虚假承诺、租金贷和乱收费,以及租客上当受骗被房东驱赶等方面。究其原由主要有以下几点:

(一)房源结构因素

从租赁房源供给主体来看,由一般业主直接出租的分散式房源占绝对优势,而开发商自持物业或具有合法包租权的机构房东提供的房源占比相对较低。从市场分布来看,整体房屋租赁市场房源供给呈现大而分散的格局,即使是头部企业规模的品牌公寓市场占有率也不足5%。由业主直接出租的分散式房源由于数量更多、户型位置可选范围更广,能够满足多数租客不同层次的需求,但这部分市场长期以来存在合同不报备、租客维权难、群租管理不规范等现象。已投入运营且模式比较成熟的机构房东主要运营集中式公寓,既包括房地产企业自有的租赁品牌,如万科泊寓、龙湖冠寓等;也包括房屋中介机构下属的品牌如链家自如;还包括部分独立的第三方品牌,如芋头公寓、橙堡公寓等。集中式公寓因为装修设计前卫、社区化服务丰富和管理半径适当,往往会吸引年轻群体居住,但由于房源获取难,房屋空置率较大,前期投入较大,运营商经营风险较高。

(二)行业畸形因素

过去房屋租赁市场发展更多依赖于市场自发运行的状态,缺乏系统性的制度规范及体系化管理。房价高企,新房难以满足刚需年轻群体的居住需求。租赁住房本应是解决年轻人群居住问题的有效途径,但受限于目前租赁住房行业在供给端缺乏标准化的管理体系和房屋规格,使得租赁住房在供给端的标准化程度低,增加了房源与租客的匹配难度。由于房屋管理规范性不足、信息不对称,导致了乱涨房租、强迫交易等问题的发生。租房服务长期缺失,租户处于被动地位,租房体验较差。特别是在市场发育初期,以出售房源信息为核心的中介收费模式使得租赁行业缺乏提供租赁住房服务价值的动力,用户体验长期得不到重视,用户遭遇“黑中介”也缺乏反馈和维权通道。

(三)企业自身因素

当前受国家政策和疫情影响,中小租赁企业运营困难,部分租赁住房中介出现了灰色乃至不法行为。如房屋装修配套不达标、以租户贷款换取租赁资金流,一些长租公寓以折扣、代扣等字眼,诱导、隐瞒需要办理贷款的事实与租客签署租赁合同,极易造成市场主体间的矛盾。特别是部分合租公寓使用“长收短付”和“租金贷”等作为付款方式的运营模式,无形中为市场埋下隐患。据不完全统计,2018年至今,已有多家长租公寓因资金链断裂爆仓跑路,房东收不到租金,租客找不到房住,引发社会矛盾。住房租赁市场,与一般消费市场最大的不同在于它也是准公共产品,在市场化运作的同时,承载了相当大一部分的社会责任,关系到民生,亟需政府相关部门出手加大规范力度。

(四)监管缺位因素

近年来,随着各种鼓励政策出台,住房租赁市场发展迅速,但相应监管制度建设相对滞后,纠纷解决机制和违法处置机制不完善,违法违规成本相对较低。具体来讲,从法律体系来看,目前还没有一部住房租赁市场的专门法律,缺乏顶层设计。从机构上看,也没有设立专门的保护租房者利益的职能部门。住房租赁市场制度的缺乏直接约束着市场参与者的积极性,不利于稳定的住房租赁市场的建立和发展。

(五)国企参与度因素

国家住建部、发改委、公安部等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市,支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等按规定改建为租赁住房,发挥国有企业在稳定租金和租期、盘活存量房屋和增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。租赁市场的规范发展本质上是为了让住房回归居住属性,相对于新房销售的高利润而言,租赁住房缺乏长期低息融资渠道。租赁住房回报率较低,回收周期长,一般的住宅很难通过租赁方式回收购房投资,而国企参与住房租赁市场,必须做好长租业务。长租业务能否盈利,对国企的市场化运营能力提出了很高要求。而我区国有企业虽然背负着政策使命,由于涉及到需要扭转部分公司决策者偏重短期利益问题,对于参与住房租赁市场积极性不高,需要建立一套长效调节机制。

(六)居民消费观念因素

长期以来,社会对住房的认识存在偏差,主要集中在住房属性、住房消费方式、住房消费阶段、住房市场体系等方面,过分强调住房的投资属性,致使投机严重,住房价格严重扭曲。在消费方式上,存在“重买卖,轻租赁”的现象,住房租赁市场和买卖市场关系非正常化。在消费阶段上,存在“一步到位”的超前思想,居民的住房消费行为和支付能力严重脱节。在体系上长期忽视住房租赁市场,致使住房租赁市场发展滞后。

三、我区可用租赁住房资源

按照住房租赁试点的要求,2020年、2021年成都市先后向我区下达了3000套、2300套新增租赁住房的目标任务。我区通过新建、改建的方式圆满完成了2020年的目标,2021年的目标也形成了工作计划并在加快推进过程中。按照幸福美好十大工程要求和成都市十四五规划,今年全市要新增6万套租赁住房,5年内,我市要新增30万以上租赁住房。预计我区每年需要增加的租赁住房不会低于3000套。目前,我区还有部分闲置国有住房和商办资源,以及零星二类住宅、商办土地和工业用地可用于建设租赁住房,也可将闲置商办物业进行改建,同时还可以探索利用老旧院落整治和旧城改造的契机来发展住房租赁市场。

四、发展我区住房租赁市场的几点思考

(一)明确责任,强化落实全力推进。提高政治站位,毫不动摇地坚持“住房不炒”定位,支持刚性居住需求,强化保障属性,逐步扭转重买卖、轻租赁的思想,将住房租赁市场作为确保房地产市场平稳健康发展的重要抓手。区级相关部门对全区可用于发展租赁住房的资源进行一次全面清理,逐一进行评估,建立台账,做好项目储备。完善市区两级国有企业利用既有闲置资源新建、改建租赁住房的程序和规范,简化审批程序。

(二)围绕土地供应规模和供应结构创新工作方法。保障租赁住房用地供应,加快推进上市土地租赁住房用地比例。落实以协议方式向区属国有企业供地新建租赁住房,按照中央和成都市相关支持政策制定市区两级国有公司利用商业、工业用地新建租赁住房的报规程序和流程。支持功能产业园区配套建设,探索集体建设用地建设租赁住房试点,鼓励国有企业利用自有土地和闲置资产发展租赁住房。

(三)利用好中央财政专项奖补资金。向国有企业倾斜,鼓励国有企业从事住房租赁业务,建立国有住房租赁平台,充分发挥国有企业发展住房租赁市场的引领作用培育规模化租赁,在房屋品质和管理上进一步规范租赁市场。

(四)加快建设政府住房租赁监管平台,为住房租赁提供更加高效的备案等服务。督促各网络交易平台和企业内部平台把住房租赁的相关信息传输给政府的住房租赁监管平台,进行登记备案等服务。完善房屋租赁信用名单,住房租赁各方市场主体可以通过监管平台对其他相关方进行评价,评价信息可以在监管平台予以记录和披露,着力解决信息不对称问题。

(五)制定措施,设置自有资金门槛,鼓励真正增加租赁住房供应的租赁企业发展,逐步减少通过收购个人住房赚取差价的轻资产租赁企业,鼓励个人房东直接在住房租赁平台上发布房源,减少中介环节。

(六)保障性租赁和政策性租赁相结合,对于城镇住房和收入“双困”家庭,实行实物保障和货币补贴并举。政策性租赁住房主要面向无房“新市民”,政府给予政策支持,多主体投资、多渠道供给,实行政府指导价。探索建立毕业大学生租房基金,为大学生提供补贴,或为大学生提供租房融资支持。对于特定人才给予租房补贴。对引进的人才给予一定额度的租房补贴,引导其选择适合的租赁产品。

(七)加强对虚假房源信息的管控和打击力度,探索实行真实房源发布保证金制度,建立租约保护机制和租房者的行为规范,实现合同履行的第三方监督。将住房租赁市场纳入社会治理体系重要组成部分,设立专门机构,加强监管人员力量。参照成都市成立房屋租赁服务中心或市场服务中心对口管理,明确市区和街道的监管责任,加强部门联动,形成齐抓共管,各尽其责的工作格局